2018年的中国，在房地产领域，“新时代”特征也将越来越明显。在“新时代”，房地产的社会经济定位没有变化，房地产政策目标仍然是“平稳健康发展”，政策手段继续“分城施策，双向调节”。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”.加快住房制度改革和长效机制建设是2018年的重点工作。实行租购并举就是其中的关键；中央经济工作会议亦指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是2018年的工作安排之一。其中， “租”的内容很广泛，包括发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。

可见，深化住房制度，完善长效机制，将成为2018年中国房地产市场的主旋律。不过，房地产市场可能在严厉监管下进入调整周期，将呈现以下几大趋势：

“限制性”调控政策精准维稳

中央经济工作会议提出，要“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。根据“平稳健康发展”的整体要求，2018年各类“限制性”调控政策仍将是抑制热点城市市场需求的基本工具。

此外，在大数据技术支撑下，“分城施策”将会更加精准和及时，市场“过热”和“过冷”都将得到有效监控。

房地产税收体系逐步完善

日前，财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》的文章明确指出，“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施”等，在网络媒体引起又一轮对“房产税”的热议。

说起房地产税，不得不特别强调，目前部分人对“房地产税”的认知存在偏差，且任凭想象或一些主观意图去理解和发挥，甚至有部分专家和媒体的解读也出现严重偏差，以至于对大众造成了误导。

首先，从历史演进来看，十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，并不是只有一个税种，它包括建设、持有、流转各环节的税费体系，比如持有阶段的房产税、土地使用税，流转阶段的土地增值税和契税等。财政部是落实中央部署，完善房地产税收体系。因此房地产税的立法与实施将是一个过程，而不是马上就出台一个新的“房地产税”。

其次，房地产税不是以抑制房价为目的的新税种，而是中央贯彻落实税收法定原则，完善财税制度和体系、中央和地方的关系以及税收结构的任务之一。如果以房价调控为目标，那么随着房价有时候涨、有时候跌，有的城市涨、有的城市跌，将难以成为稳定的制度安排。

第三，房地产税不是在对全国的房地产统一登记基础上，按家庭开征，而是“充分授权，分步推进”具体“分城开征”。如果一个城市对家庭持有房产征税，它只能对本市范围的房地产征税，没有权利、没有办法、也没有必要考虑其它地方的房子和财产。

第四，房地产税不是调节收入和财富的工具。房地产持有阶段的征税，主要用于维护城市基础设施和提供公共服务，必须形成房地产价值与公共服务水平的良性互动关系，否则怎么持久。

房地产金融逐步收紧在所难免

中央要求今后三年打好三个攻坚战，“防范化解重大风险”居于首位。

因此，随着化解金融风险、企业债务风险、地方政府债务风险、房地产市场风险等方面的措施出台，2018年流向房地产的资金规模收缩、融资成本提高、融资难度增加，房地产金融逐步收紧在所难免。

商品房价格仍将呈现“涨跌互现”

在“分城施策”政策作用下，2018年商品房价格仍将呈现“涨跌互现”局面。在热点城市，限价政策使得新建商品房价格“被动平稳”，但优质项目商品房供不应求加剧，继续“一房难求”。二手房市场价格坚挺，难以出现明显回落。

在三四线城市，以及一二线城市配套薄弱的边缘区域，尽管政策继续“去库存”，但商品房市场整体供过于求，存在房价回调的可能性。

市场僵而不死，长期动力依旧

严厉的“限制性”政策加上房地产金融全面收紧，在前两年土地市场和商品房市场需求集中释放后，2018年房地产市场活跃度将明显下降，“稳定性”更加明显。

同时，大力发展租赁市场、加快城中村改造、完善城镇基础设施和公共服务等措施，将维持人口和资金向城市集聚的态势，中心城市房地产市场的长期动力依然存在。（作者系浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华）