与2017年底提出要重回行业前三形成鲜明对比的是，保利地产(600048,股吧)在上市十二年之后，营业收入首次出现了负增长。同时，保利也是2017年销售额排名前十强企业中唯一一家营业收入出现负增长的企业。

根据保利地产发布的年报显示，公司2017年实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.46%。保利地产年报称，2017年营收下降主要受营改增及项目结转区域结构影响。而保利地产董秘办对和讯网的解释是，结转项目结构差异指的是，区域分布特点不一样，虽然某区域结算面积有增长但单价略有回落，这跟项目所在地方当时售价有关。

但从区域来看，2017年，在保利地产全国七大片区中，主营业务在五大片区的营业收入都是负增长。其中，华北区域营业收入下降幅度最大，同比下滑近4成。而在华北区域城市中，北京的营业收入直接从140.35亿元减少至33.54亿元，大降76.1%。

（数据来源：保利地产2017年报）

按照2017年12月保利地产董事长宋广菊在股东大会上提出的目标，保利地产要在三年内冲击行业前三，但如今，仅从企业年度销售金额来看，保利地产距离排名第三的恒大，仍存在近2000亿规模的差距。

逆水行舟，不进则退。在这样的生存环境之下，留给宋广菊和保利地产达成目标的时间和空间还有多大呢？

拿地成本占销售额9成 负债率上升

保利地产冲击规模的“野心”在2017年年报中也有所体现。2017年，保利的销售费用、管理费用和财务费用等三项费用均在增长，增幅分别为9%、25.52%和7.07%。

（数据来源：保利地产2017年报）

保利在年报中解释称，管理费用的增加是因为公司规模扩大，管理支出增加，财务费用增加是因为有息负债增加。

一项更为关键的指标是，保利2017年经营活动产生的现金流量净额骤降至-293亿元，同比下降186.03%。而在前两年，这一数字均为正值，2016年账面显示现金流为341亿元，2015年为178亿元。

（数据来源：保利地产2017年报）

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，现金流为负主要是因为保利在2017年拿地方面的加速导致。不过，在如今房企都在强调现金流和回款率的重要性时，这一负值还应引起保利的警惕和重视。

2017年保利共拓展项目204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%，拿地金额占2017年销售额的近9成，而在2015年和2016年，这一占比分别为4成和5成。

在城市拓展方面，根据年报，一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%，同时保利也加大了核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。由此带来的业绩贡献结果是，一二线城市贡献度占比为82%。三四线城市的销售占比提升10个百分点至18%。

截至2017年底，保利地产的待开发土地储备面积9090万平方米。不过，土地储备的增长和融资需求的增加也带来负债率的上升。保利去年资产负债率和净负债率分别从2016年的74.76%、55%上升至77.28%和86.45%。

与此同时，保利的周转率相较前两年也出现了下降趋势，从2016年的0.36下降至0.25。董秘办对此回复，整体随着企业规模的扩大，总资产增长速度比较大，这个也是比较客观的现象，公司也对资产周转非常关注的，至于2018年的周转情况，现在也无法给一个预测。

留给保利的空间还有多少？

一系列财务指标走弱的背后，支撑的是保利地产冲击行业前三名的“野心”。

为达目标，保利也在对“前三名”进行分析，而后“借鉴”发力。去年底的股东大会上，宋广菊分析，目前前三房企能快速发展原因有三：第一，重点一二线城市调控，资金流向了碧、恒长期坚守的三四线城市，其亦因此获得了市场红利；第二，民营企业机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才；第三，产品标准化。

遵照上述保利总结出来的“标准”，进入2018年之后，保利开始逐步改进并扫清前进障碍。并购中国航空工业集团有限公司旗下项目、解决和保利置业之间的同业竞争问题、通过《关于实施房地产项目跟投的议案》、加大三四线城市拿地比例等。

2018年，保利在找钱与拿地方面释放出了更大的能量。找钱方面，和讯网在保利地产官网上注意到，在今年5月17日即将召开的保利股东大会上，其中一项审议议案就是《关于公司2018年度对外担保的议案》。而在此之前，保利地产也发布了修订《董事会议事规则》和《公司章程》的公告。

严跃进认为，保利这种做法是试图通过缩减董事会决策额度、大幅上调对外担保及风投的额度，一方面将权力进行下放，做到与市场接轨的精准投放；另一方面，加大对外融资的力度进一步撬杠杆。

在拿地方面，据同策研究院监测数据显示，今年3月TOP20上市房企中，保利挥金297.1亿元，位居TOP20成交金额榜首，万科、碧桂园、恒大都在其之后。

那么，保利与前三强相比，还差在哪儿？这个差距是否容易追赶？未来留给保利的空间又有多少？

如果按照前三强中的恒大2020年销售目标是8000亿的话，这意味着如果保利想要实现目标，就要在接下来的两三年的时间内，先从3000亿元的规模冲到如今前三强梯队保持的规模5000亿元，而后再冲向8000亿梯队。当然，这一假定前提是前三强和保利都按照去年的速度奔跑，且面临相同的外部环境。

有业内人士分析，从保利与前三强的对比来看，保利的优势在于作为央企的保利融资成本较低，去年保利融资成本为4.82%，低于行业平均水平；但从土地储备、周转效率和净资产收益率方面，保利都处于弱势。

因此，虽然保利在加大三四线城市的土地储备，但是从目前的比例来看，一二线城市仍占到6成多的面积。据年报显示，截至2017年末，保利的待开发土地储备面积9090万平方米，其中，一二线城市土地储备面积占比约63%，三四线城市占比约37%。

而在一二线城市政策密集频出的背景下，保利仍需平摊这份风险。别忘了，像北京这样的一线城市，保利去年的营收降幅高达近8成，仅有两个项目骏工，而在2018年北京等一线城市的市场也并未见到政策放松的迹象，保利若想提高周转率仍存在很大的不确定性。

“一二线如果受到政策影响，最直接先影响到的是预售情况，至于是否会影响到收入情况，得到项目结转的时候，才会反映到报表里面。”保利董秘回复。