在房地产项目中，千亩大盘常被认为已经颇具规模。但在河南省新密市，动辄几千亩，甚至上万亩的大盘并不少见。

近日，《中国经营报》记者在新密走访发现，在新密着力推进全域城镇化建设过程中，多家房企以小镇的形式跑马圈地，出现了多个几千亩甚至上万亩的项目，规划配套丰富且具有鲜明的主题特色，但目前，仍多停留在住宅开发上。

与此同时，这些规模惊人的项目开发周期通常较长，多分为数期开发，有些项目甚至长达10年。现如今，为了刺激销售，不少项目都推出了首付分期的政策。

业内人士认为，提供借贷资金的首付分期不仅违反了相关政策，还明显放大了购房者的杠杆，暗藏着诸多风险。

大盘频出

在近几年河南省的重点项目中，房企在新密开发的多个项目榜上有名，例如银基集团开发银基旅游度假区、绿地集团开发绿地溱水小镇、豫发地产开发的密兰小镇(原名米兰小镇)等，主要分布在新密市曲梁镇、刘寨镇等地。

这些项目相同的特点是占地规模较大。企业宣传的信息显示，新密绿地溱水小镇项目规划占地8400亩，拟投资500亿元。密兰小镇项目总占地1.5万亩，规划建筑面积约1000万平方米，计划总投资约500亿元。而银基旅游度假区规划的面积达到了2.8万亩。

在这些项目中，银基集团的项目已经开发了数年。据当地知情人士介绍，自2011年起，银基集团开始进入新密开发，先后成立温泉、文旅、地产等公司，2013年，先后建成了安置房，2016年，银基旅游度假区内首期住宅湖语墅开盘，此后，该区域内的住宅产品数量疯狂增加。

银基旅游度假区最大的卖点就是项目内的文旅配套，在早期的宣传中，银基的文旅项目有乐海水世界、海洋王国、花鸟园、冰雪王国、马戏表演、陆地乐园构建的6大主题乐园，7大主题酒店、5大风情商街等配套产品。

记者实地走访了解到，目前，银基冰雪世界、乐海水世界、黄帝宫御温泉已经对外营业，冰雪酒店、动物王国及乐海水世界尚未对外开放，而相对应的住宅已经开发到了6期。

在银基旅游度假区内，巨大的沙盘将整个项目的全景呈现了出来，沙盘上的住宅项目密密麻麻，围绕着云岩水库布局。

新密绿地溱水小镇项目是绿地控股集团在中原的第一个特色小镇项目，其定位为集文创产业、康养产业、休闲度假为一体的特色小镇项目，2017年，该项目正式开工，据置业顾问介绍，溱水小镇东门坊商业将在今年下半年开街，而其余的配套均未成型。

但是为了尽快回笼资金，溱水小镇的的住宅早已经开售，并且在去年底因无证预售被当地媒体曝光。

密兰小镇项目计划打造为服装面辅料交易、服装展销、电商交易平台，其住宅部分名为“蓝山公馆”，目前已经开售。

首付分期

尽管规划配套丰富且具有鲜明的主题特色，但是由于开发周期长、配套滞后，前期仍然依赖销售住宅回笼资金，面对的客户群体主要是郑州的度假客和投资者，为了刺激销售，这些项目大多推出了首付分期的促销方式。

记者实地采访了解到，银基旅游度假区目前对在售房源采取的政策是首套房首付为20%，二套房的首付为30%，均可以首付分期，其中大户型的首付可分2年4期，小户型的可分4年8期。

按照置业顾问的介绍，一套建筑面积126.61平方米的房源，在各类优惠后的总房款为106万元，20%的首付约20多万元，一年内结清即可。

具体为，在交完1万元定金3天内，需交房款的5%和公共维修基金就可办理网签，其余首付款在2020年7月、11月，2021年3月、7月分别进行交付。

小户型82平方米的房源，优惠后总价75万元，首付款为20%，但购房者只需交2万元左右就可以办理网签，剩余的首付款可分4年8期，每期缴纳不到2万元。也就是说，按照这个进程，在房子交付使用后，购房者或许都未交完20%的首付款。

记者了解到，绿地溱水小镇的操作方式也一样，一套价值将近100万元的房屋，购房者首次只需交4万多元，剩余的首付款在2020年到2021年分3次交。

密兰小镇预计2022年6月交房，根据置业顾问介绍，购房者只需缴纳1万元定金、2.5万元首付款及维修基金等费用，合计4万余元即可网签，余下首付款在交房前支付完毕即可。

记者对比发现，都是首付分期，但房企在具体执行方式上也不尽相同，绿地的是借款协议，银基的是欠款协议。

在银基旅游度假区销售人员提供的一份《欠款协议》中，记者注意到，甲方为新密银基房地产有限公司，乙方(欠款人)为购房者。欠款协议显示，乙方购买甲方开发的某套房屋，“现因乙方购房资金不足，特向甲方申请延期支付部分房款。”

其中，“支付形式”一栏分为“一次性支付”和“分几次支付”，并分别列出支付时间与金额。“违约责任”指出，若乙方未按照本协议约定按期足额向甲方支付的，每逾期一日，乙方需就未按期支付的金额按照年化利率24%的标准向甲方支付违约金。逾期超过30日(含30日)的，甲方有权解除本协议并要求乙方一次性支付全部延期房款，且乙方除按照上述标准支付逾期付款违约金外，需另行应按全部延期房款的10%向甲方支付违约金。

而绿地溱水小镇项目的置业顾问介绍，首付主要是向公司旗下的物业、建筑等公司借款，需与相关公司签订借款协议。

暗藏风险

对于购房者来说，首付分期解决了燃眉之急，但其背后依然隐藏着不小的风险。

从相关政策来看，早在2016年住房和城乡建设部、中国人民银行等7部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。2017年，住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取“首付分期”等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。

而记者就当地多楼盘首付分

期的情况致电新密市房管局，一位工作人员明确回复称，首付分期系开发商推出的活动，“他们说可以就可以”。而当记者追问，相关部委及郑州市曾对首付分期行为明令禁止，对方则表示并不知情。

事实上，首付分期不仅违反了相关政策，还明显放大了购房者的购房杠杆，暗藏风险。

北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，对于房企，首付分期能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。但是，这种行为会扰乱房地产市场正常秩序，破坏资金监管、贷款监管的相关流程，属于明令禁止的违法行为。

王玉臣认为，首付分期不符合购房流程规定，首付分期看起来似

乎是购房人分期付款而已，但是实际上，在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。

“如果首付分期，意味着购房资金能力往往是有问题的，在透支自己的资金能力，如果购房者后期不能按照协议分期支付，一方面可能被开发商解除合同，另一方面还要面对融资机构的追债。”王玉臣表示，对于普通购房者而言，通过首付贷集齐资金后，还需要申请银行按揭贷款清还余下房款，为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。“尤其是有一些机构，利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”

“目前，房企的资金比较紧张，为了刺激销售，开发商或者开发商委托第三方向购房者借款凑够首付，实际上就是所谓的首付贷，是一种违规的行为。”北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，如果开发商一旦被查处的话，可能面临着相应的行政处罚，另外，银行一旦发现首付款是开发商找第三方垫资的，有可能认为这种方式不符合贷款的有关规定，从而解除双方的借款合同。

也有业内人士认为，首付分期使得一部分投资客看准了机会，会用很小的资金撬动巨大的杠杆，所以他们会不断地通过各种途径炒房，从而推升房价。

记者多次致电上述开发企业，但是电话始终无人接听。