昨日，郑州和西安先后发布新的房地产调控政策，抑制楼市过热。

这背后是在一线及一线周边城市调控升级之后，一些过去市场比较平稳的城市却又出现了一些躁动的迹象。加码的调控政策及时回应市场热点，相应地区的市场走势将会保持平稳。

严跃进认为，通过限制住房交易后的再次转让，增加了住房持有的成本，同时也防范资金快进快出的模式，将有力打击各类炒房现象。

部分二线城市的调控还在升级。

5月3日，郑州正式加入“四限”城市。郑州市限购区域在原有基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县;此外，新购住房在取得《不动产权证书》之日起不满3年不得转让。

西安市住房公积金管理中心也于当天调整公积金贷款首付比例，其中对首次和再次申请住房公积金贷款购买自住房的首付比例提升，而第三次及以上申请住房公积金贷款的则不予受理。

调控升级的背后是部分二线城市部分区域的房价仍在上涨，这些城市多以前期上涨较多的一二线热点周边城市和省会城市居多。

据21世纪经济报道了解，3月份以来，西安、重庆、郑州、南宁、长沙、湛江等二三线城市房价存在一定的上涨。

易居智库研究中心总监严跃进将之称为“涟漪”和“回流”现象，即一二线热点城市的需求外溢，和返乡置业需求增多。

部分城市成交活跃

就在一周前，郑州房地产市场仍较为活跃：限购区域中的一些楼盘销售速度明显加快。

与此同时，在西安、重庆、长沙、江苏盐城(楼盘)、广西(楼盘)南宁等多个城市也出现了类似的情况。

北京(楼盘)一家私募基金人士对21世纪经济报道记者说，他打算投资重庆的房产，原因在于他认为重庆的房价不算高。

3月份决定从深圳回家乡西安发展的90后女孩刘杨(化名)，她父亲答应可以资助她首付买房，目前正在西安看房，她发现，这里的房价还在上涨。

作为省会城市，西安多年来房价涨幅平稳。但去年底以来，西安房价涨幅有所加快。

统计数据显示，西安二手房价4月份达8867元/平方米，环比1月份上涨约10%，同比则上涨20.42%。

而受到核心城市圈经济一体化的带动以及核心城市圈需求外溢影响，核心城市外的三四线城市也出现了价格上涨。根据江苏省物价局发布的2017年第二季度《居民消费价格预期调查报告》，镇江(楼盘)楼市二季度被认为“明显上涨”，而南通(楼盘)、淮安(楼盘)等地的商品房价格则是“稳中缓升”。

克而瑞地产研究统计数据显示，4月份除深圳因上月基数低，本月成交量上升外，一线城市成交量普跌;热点二线城市成交明显环比下降，厦门(楼盘)、福州(楼盘)、苏州(楼盘)、天津(楼盘)等成交量环比下降均超过3成。

而重庆、沈阳和常州(楼盘)等城市市场转暖，成交量同比、环比均有所增长。

资金流向洼地？

从近期楼市有上涨迹象的城市分布来看，这些城市主要是一二线热点城市周边和省会。

这些城市要么处于一线城市辐射范围内，要么自身拥有不错的教育、医疗资源，能够吸引外来人口和回乡人口。

比如，江苏盐城目前正在建设高铁，在交通设施到位后，处于“上海(楼盘)一小时经济圈”范围之内。这使得在宁波(楼盘)、嘉兴(楼盘)县全区限购之后，环长三角地区的需求外溢至更远的城市，盐城、太仓(楼盘)等城市楼市也出现了一定的外来客购房情况。

严跃进认为，此类城市购房政策相对宽松，购房者积极入市。

而西安、南宁、长沙、合肥(楼盘)等城市，本来就是省会城市，人口聚集的能力强，再加上教育和医疗资源丰富，比如西安就拥有国内多所著名的大学和医院，对于无法进入房价高企的一二线城市人口来说，无疑具有一定的吸引力。

严跃进认为，西安楼市的上涨，一方面是由于周边郑州等城市收紧了购房政策，投资、投机需求开始进入;另一方面，对调控收紧的预期，也促使本地购房者加快入市。

此外，本轮非热点城市还普遍存在一个特点，就是房价基数较低，均价大多在1万元以内，并且在过去多年里房价一直较为平稳。

比如西安，安居客新房数据显示，2007年时西安房价在3700元/平米左右，而到2016年9月上涨至7000元/平米左右，十年时间还未翻倍。但2016年10月起，西安的楼市出现了一定变化，至4月底均价上升到了7914元/平方米左右。

陕西省统计局新闻发言人张烨近期表示，从2016年下半年开始，全国房地产开始回暖，各省特别是一线城市房价上升。与周边其他省会城市相比，西安房价处于较低水平，因此这次价格上涨，是前期价格持续低迷的一次恢复性反弹。

中原地产首席分析师张大伟认为，在热点一二线调控之后，资金涌向了非热点城市“去库存”。

克而瑞地产研究指出，像重庆、沈阳、常州等并不受限购、限贷政策影响的城市，房地产市场预计成交量将维持在较高水平，而三、四线城市走势将出现分化，在返乡置业潮褪去之后，部分三四线城市由于后劲不足，需求再生性较差，预计未来去化节奏将回归至正常水平。

调控继续“打补丁”

在严厉的调控背景下，非热点二三线城市的房价上涨，引发高度关注。郑州、西安等城市已及时出台新政，查漏补缺。

自去年9·30新政启动的新一轮调控以来，已有55个城市出台了调控政策，目前基本形成了环北京、上海、深圳的“调控圈”。

在前述城市中，郑州五一前的楼市有上涨迹象，五一过后便迎来了“限售”政策，同时扩大限购区域。西安则在五一假期前，暂停了万科等公司多个项目的网签销售，暂停受理其新项目的预售许可申请。此外，还暂停了与上述项目相关的西安世联投资咨询有限公司等的代理销售活动。

随后，西安市住房公积金管理中心又于5月3日公布调整公积金贷款首付比例，其中对首次和再次申请住房公积金贷款购买自住房的首付比例提升，而第三次及以上申请住房公积金贷款的则不予受理。严跃进认为，限售政策后续可能在更多的城市出现。通过限制住房交易后的再次转让，增加了住房持有的成本，同时也防范资金快进快出的模式，将有力打击各类炒房现象。

但在更多的三四线城市，去库存也还是主要任务。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也认为，对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。