????近日，互联网巨头阿里巴巴在房地产领域搞了一件大事情。阿里旗下支付宝正式上线房?屋租赁平台，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安(楼盘)、郑州(楼盘)这8个城市率先推广信用租房。说白了，信用租房，就是用户可以凭借自己的信用，减免押金，按月交租。

在租赁市场方兴未艾、群雄争霸拼得如火如荼之际，万万没想到，马云杀了进来!从政策推动到市场需求，从知名房企到创业公司，去年开始，租赁市场加速兴起，引得众多企业纷纷以不同形式涉足长租公寓领域。如今互联网巨头的高调加入，不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化，更让人看到广阔的市场空间。

政策推动房企积极布局

互联网巨头的高调加入，亦是房屋租赁市场前景广阔、分羹者众的一个佐证。在进入楼市发展的下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。仲量联行华东区投资部负责人邵律表示：“抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。”

此外，由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持，越来越多的开发商拥有大量自持物业。而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

基于此，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类：

一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同(如客户资源共享等)，可实现相互促进发展。

另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提升利用效率，完善社区增值服务。

几大行业痛点亟待解决

然而，“钱”景美好难掩眼前的困境。邵律认为，目前长租公寓市场面临几大痛点亟待解决：

首先，适合改造的物业难寻。“从房源获取上来看，房企涉足长租公寓有一个共同的特点，即以自持物业试水。但即便是实力开发商自持物业也数量有限，不足以满足动辄一年几万间的扩张速度，必须依靠租赁、改造来满足房源需求。”邵律指出。

然而，如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业，是很多长租公寓品牌面临的难题。邵律认为“这些物业不仅需要满足地理位置、交通配套等硬件条件，更要面临性质变更、单元分割、消防安全等多方面的审批。要挖掘大量满足条件的物业并非易事。”

对于企业来说，更严峻的困难则是资金沉淀巨大，且收益率低。“这与房企目前流行的轻资产模式背离，且对运营管理能力提出极高要求。”邵律表示。有数据表明，很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零，其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本，分别占到55%和22%左右。“比如目前在长租领域发展较快的几家大型房企至今都谈不上赚钱，很多创业型公司覆盖掉租成本后一直在赔钱。这一现状又决定了只有实现了规模化和精细化运营后，这个业务才有可能盈利。”邵律强调。

盘活资产资本铺路

要解决沉淀自己盘活的问题，就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善。目前长租公寓品牌公司做的比较多的证券化模式，是租约证券化。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS(资产担保证券)，总募资额达到3.5亿元;今年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。

除了证券化，长租品牌公寓目前仍依赖外部融资做大盘子、形成规模，例如近期基汇资本领衔4亿资金完成对湾流国际的A轮融资等。邵律认为，国际资本入股长租公寓品牌，一方面在资金上扶持其做大做强，另一方面也带来国际化观念，与日本、美国等长租公寓市场成熟的国家进一步接轨。 ???