今年前三季度，楼市出现“逆分化”现象，一二线城市遇冷，三四线城市火爆。

从房价行情网站上随便查一下，你会发现，很多三四线城市的房价都涨了50%以上，甚至翻番。很多在一线城市打拼的北漂、沪漂们突然发现，原来以为北上深的房子贵，没想到连老家三四线城市的房子都快买不起了。

让我们看看三四线城市的楼市有多火爆吧。克而瑞研究中心的数据显示，今年上半年，一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。也就是说，今年上半年全国每卖出四套房子，就有三套是在三四线城市成交的。

不是说三四线城市没有投资潜力吗，那么是谁还在那里买房?是逃离北上广的返乡人，还是限购城市中外溢的投资客，还是那些全国征战的职业“炒房客”?

艾普大数据通过移动运营商全生命周期大数据，对那些关注三四线房产的人进行了“筛选”，并尝试做出大数据画像。需要说明的是，由于数据量庞大，本报告仅以房产关注度最高的10个三四线城市作为分析对象。

图1-三四线(最热前十名城市)楼市关注热力/迁徙图

01三四线楼市谁最火?昆山!

图2-三四线城市中，楼市最热的前十名城市

通过对全国三四线城市房产的关注大数据，我们首先筛选出了关注度最高的前十位城市(图2)，它们分别是江苏昆山、江苏南通、广东惠州、河北廊坊、江苏常州、山东威海、广东中山、江苏扬州、广东珠海、福建泉州。

从地理分布上看，最受买房人关注的三四线城市前十名中，长三角经济圈最多，有4个;其次是珠三角经济圈，有3个;京津冀经济圈有2个，海峡西岸经济区有1个。

这些城市之所以成为热门，究其原因不外乎两个，一是所处的地理位置往往在一二线城市的周边，承接了一二线城市的外溢产业、人口和需求，如很多上海工作的人跑到昆山买房，很多在深圳工作的人去惠州和珠海置业;二是当地经济发达，人口众多，本地具有较强的购买力，无论是自住和投资置业需求都非常强大，比如泉州和昆山。

图3-最热前十名三四线城市经济实力及特点

泉州2016年GDP在福建排名第一，超过了省会福州和计划单列市厦门。而昆山虽然只是一个县级市，但2016年GDP达到了3160亿元，是全国首个GDP突破3000亿元的县级市，经济发达，宜居宜业，又贴近上海，昆山的楼市想不热都不行。

需要提醒买房朋友的是，这10个城市虽然都是潜力城市，但是由于已经很热了，所以短期内未必适合你再出手。

02本地人占一大半，一线“投资客”不多

图4-最热前十名三四线城市买房人群来源构成

图5-最热前十名三四线城市买房人群来源分布(仅列示前10大来源地)

随着三四线城市楼市的火爆，很多人依据个案推测，是来自一线的投资客和职业炒房客们都跑去三四线城市买房了，催热了当地楼市。还有网友们猜测，买房人是“去一线城市奋斗的年轻人，二三线城市的领导家属，商人”。

然而，大数据告诉我们，事实与猜测往往存在差距。

根据艾普大数据分析结果，在三四线城市买房的人群中，仍以当地人为主，其次才是来自一二线城市的投资客，其中还包括一部分返乡置业者。从图4可以看出，三四线本地买房人群占到总人群的54.1%，来自二线城市的买房人占比28.33%，来自北上广深的买房人仅有15.75%，一二线合计占到大约四成。

而从买房人来源地看(图5)，三四线呈现出很强的地域性，均以周边城市人群为主。

图6-最热前十名三四线城市买房用途比例

“投资客”也没有想象中那么多，还不到两成。

同时，我们还尝试对“自住”和“投资”需求进行了区分，图6显示，

但是，我们必须承认的是，房地产市场上，投资和自住其实很难区分，两个目的往往兼而有之。本报告所定义的“投资”仅代表具有明确投资倾向、一开始就为卖而买的人。也就是说，实际上具有“投资”意图的买房人会高于这一数字。

03中老年大叔成“接盘侠”主力

图7-最热前十名三四线城市买房人群年龄结构

图8-最热前十名三四线城市买房人群性别比例

图9-最热前十名三四线城市房屋价格关注度

图10-最热前十名三四线城市买房人群户型关注度

我们还对三四线购房人群做了简单的大数据画像。图7、图8综合显示，在三四线城市的买房人群中，中老年大叔占据了大多数，46～55岁的占比38.45%，36～45岁的占比31.24%，两者合计高达69.69%，几乎是总人群的七成。这一年龄段的人消费能力最强，积蓄最多，有很大一部分可能是为了子女的婚房未雨绸缪。

从价格和户型上看(图9、10)，在三四线买房人群中，更多人愿意接受单价在5000～10000元/平米的房子，这与三四线目前的房价水平相当。 户型上，买房人更倾向于2居或3居，仅有三成多的人关注1居室户型。究其原因，一是三四线房产总价低，人们从观念上更倾向于买大户型，二是从侧面印证了自住倾向大于投资倾向，因为投资人群对小户型更关注。