国内房企的负债率依然居高不下。今年以来，在政策调控不断加码和租赁新政出台的背景下，楼市整体销售下滑明显。但龙头房企的市场占比却越来越高，千亿规模的房企不断扩容。而另一方面，这些龙头房企的负债也同样在增加。在龙头房企不断扩张的道路上，“高负债”成为不可回避的难题。

虽然今年以来房地产市场的总体销售在下降，但龙头房企的扩张速度却在加速。克而瑞数据显示，今年1~10月，突破千亿规模的房企已达12家，预计年底千亿房企有望达到17家。与此同时，Wind数据显示，今年前三季度，房企负债率再创新高，板块资产负债率高达79%以上。

在强调控、严监管的背景之下，与房地产行业有关的融资活动面临着监管趋紧的局面。2016年底至今，一行三会、上交所、深交所频频发文，限制房企融资。在此情况下，多家在过去几年举债走在规模化路上的房企，主动提出降负债目标，包括恒大、绿地、碧桂园、阳光城(000671,股吧)等。

记者注意到，主动降负债并不代表房企不再追求规模。在规模化的同时，房企开始注重效益，多家房企已重申了规模与效益并行的要义，“利润王”中海地产、冲击千亿目标的禹洲地产等，均以此作为扩张的前提。

融资渠道进一步收紧

历经了举债高速扩张阶段后，目前房地产行业的债务水平再度达到历史高位。Wind数据显示，截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企负债达445亿元。

与债务水平高企并行的是融资渠道的进一步收紧。“以往房企的融资方式主要有公司债、开发贷、中期票据和信托融资等，但目前监管和审批都很严格，公司债、开发贷等都不太好做了。即使是能够发债，目前的成本也很高。”一名从事公司债融资的券商人士告诉记者。

一名银行内部人士也表示，“我们现在已经基本不做房企融资了，有需求的都会介绍给信托做。我们预测明年也会有持续收紧的趋势。”

央视消息称，住建部近日会同国土部、央行在湖北省武汉(楼盘)市召开部分省市房地产工作座谈会部署近期房地产工作时继续强调，将加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产。

Wind数据显示，今年前10个月，房企信用债融资规模3275.05亿元，其中，公司债749亿元，中票1393.70亿元;而2016年同期房地产企业信用债发行10345.50亿，其中中票843.3亿元。整体而言，今年前10月房企信用债锐减近70%。

中国人民银行上海(楼盘)总部的统计数字也显示，上海房地产开发贷款呈减少趋势。10月份，上海本外币房地产开发贷款环比多减120.62亿元。其中房产开发贷款减少36.04亿元，为今年来首次减少。

值得注意的是，在公司债与开发贷受限之后，不少房企转而倚重信托融资，但这一渠道也有被收紧的迹象。中国信托业协会数据显示，10月份，房地产信托成立78只，募资108.48亿元，仅高于今年2月份募集的98.58亿元，只有今年5月鼎盛期448.9亿元的四分之一。环比9月单月募资365.39亿元，下调70.3%。

一名信托从业人士告诉记者，“目前我们对房企信托融资的态度是谨慎乐观，且目前也主要是和大中型的房企合作，如恒大、万科等。”

降负债的生存之道

强调控、严监管和难融资的三重夹击下，不少前几年大幅举债高速扩张的房企开始提出降负债的目标，这其中最典型的代表是恒大和融创。

8月28日的中国恒大2017年年中业绩会上，恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧向股东承诺：未来一年，公司净负债率由240%降至140%，未来两年降至100%，三年后则平稳保持在70%合理区间。

中报显示，截至2017年6月30日，中国恒大公司总资产规模已达14930亿元，总借贷6735亿元，现金余额2699亿元，净负债率比上年底大幅下降近一半。

降负债也带来了积极变化。近日评级机构穆迪将恒大企业信贷评级由“B2”升至“B1”，高级无抵押债务评级由“B3”升至“B2”，前景展望评级为“稳定”。

与恒大有着同样选择的是融创，在通过频密并购收入巨量土储后，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌也公开表示：“近期我们会停缓发展，加速去化，降低负债率，确保健康安全。”

在年中业绩发布会上，融创方面提出了降负债目标：未来公司准备在2018～2019年大幅降低负债率，在现有充足土地储备的基础上暂停买地，计划在2018底将净负债降低至90%。

虽然都不约而同放缓增加土地储备，但并不意味着恒大、融创不重视规模。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，目前正在积极主动“去降”的企业大多是已阶段性达成规模化扩张的。

记者注意到，此前融创中国控股有限公司执行总裁汪孟德也曾指出，公司降负债不是因为公司不安全，而是因为公司已经到了现在这个规模。“我们降负债不是靠还债，而是靠回款之后资产的增加来实现。”

规模化之争的后半程

经历了高速增长的房企在降负债，一些过去几年选择平稳发展的房企却在适度加杠杆，如万科、中海等。

万科近几年的发展重心一直在多元化业务上，并不十分追求规模。也因此去年万科“让”出了把持多年的销冠宝座。但今年以来，万科的购地力度明显加大。2017年三季度报显示，三季度末万科的净负债率较中期时有所提升，为38.2%。

万科方面称是“适时加大了投资力度”，一名长期跟踪万科的券商分析师告诉记者，“销售规模太大，万科的土地储备有点吃紧，所以加大力度买地了。”据中国指数研究院的数据，今年前10月，万科拿地金额1525亿元。

又如中海地产，据Wind统计，今年以来购地金额已达600多亿元，而去年全年中海拿地耗资仅370亿元。中报显示，截至6月末，中海地产的净负债率升至16.1%，而2016年末，中海地产的净负债率仅为4.77%。

不过在加杠杆的过程中，中海地产仍然注重规模与效益的平衡。在年中业绩发布会上，中海董事局主席颜建国称，“利润总额是企业发展要点，优先于规模增长。规模必须服从效益的发展，没有效益的生意公司不会做，这是对规模发展设置的前提条件。”

在规模化竞争的后半程，无论是降负债或是加杠杆，龙头房企们都开始有意识地构筑新的发展篇章。在最近的一次公开场合，万科董事会主席、首席执行官郁亮称，“万科要成为美好生活的场景师，匹配城市配套服务战略。”目前万科已经将业务板块延伸至物流地产、长租公寓、医养和教育等多个领域。