二手房成交量持续萎缩，新房市场也终于松动了，进入年底，杭州楼市初现疲态，曾经狂热的法拍房也降温了：越来越多的法拍房，成交价低于评估价。

卖小学区房单价不到3万元/m2

市中心国都公寓起拍价成交

在几个月前杭州法拍房火热的时候，一位经手过多套法拍房的法官曾经感叹，以前每套法拍房的关注焦点是会不会流拍，而今年法拍房的关注焦点是溢价率会不会创新高的问题。

然而11月下旬以来，一些本应属于“爆款”的房源，却以远低于市场价的价格成交，有的甚至直接以起拍价成交。11月29日，就有两套地段、学区相当不错的房源，竞拍价格让无数网友看得眼珠子都要弹出来了——

一套市中心国都公寓148.6m2的房源，评估价735万元，实际成交价515万元，相当于单价仅3.47万元/m2。而在二手房市场，目前国都公寓小户型房源的成交均价基本在5万元/m2左右，140m2以上的大户型，今年成交均价也都超过4万元/m2;

还有一套位于信义坊一带的墅林苑房源，为卖鱼桥小学本部学区房，面积也比较适中，为82.5m2，最后实际成交价为246万元，折算下来单价为2.98万元/m2。相比之下，在二手房市场上，墅林苑11月有套72m2的房源成交，单价为4.13万元/m2。

这两套看上去很不错的房源，为何成交价低得出人意料?来拍网法务部主管王路说，国都公寓这套房源，当时有位客户来咨询并去实地勘样后，觉得户型和学区一般，评估总价也比较高，因此放弃了报名，“后来看到竞拍价只要515万元，这位客户很后悔。因为这套房子最后只有2人报名，实际竞拍时只有一位客户出了一次价格，就以起拍价成交了。”

而墅林苑这套房源曾经也有位想买学区房的客户去现场看过，觉得楼层高(6楼)、没电梯，于是放弃。墅林苑的房子共有9人报名。“最后竞拍成交价不算高，说明现在竞拍人越来越理性了。”

多套法拍房低于评估价成交

咨询报名的人明显减少

除了国都公寓和墅林苑，最近还有多套法拍房，实际竞拍成交价低于评估价。

比如，11月25日，一套市中心绿洲花园169.08m2的房源，评估价为762万元，最后实际成交价为701万元。

11月26日，一套滨江区银色港湾149.51m2的房源，评估价500.59万元，最后实际成交价451万元;一套萧山区金色钱塘232.25m2的房源，评估价557万元，实际成交价446万元，整整低了百来万;一套钱江世纪城佳境天城238.91m2的房源，评估价541万元，实际成交价522万元。

11月28日，一套市中心清水公寓144.72m2的房源，评估价564万元，实际成交价534万元;一套和家园紫和园370.81m2的房源，评估价1000万元，实际成交价836.5万元。同一天，还有一套顶级豪宅九溪玫瑰园219m2的房源，评估价879.2万元，最后因无人报名惨遭流拍。

对于近期频频出现成交价低于评估价，萧山区人民法院负责法拍房的董法官说，因为法拍房的评估价格往往是1~3个月前的二手房市场价，因此最近这批竞拍房源，其评估价多数是8月~10月二手房市场行情最好时候的价格，本身可能就有点偏高，实际竞拍时最后成交价虽然没有达到评估价，但大多数也没有太偏离市场价。

不过，最近这段时间法拍房咨询报名人数减少，却是不争的事实。在淘宝司法拍卖平台上，大多数即将在两三天内竞拍的房源，截至目前还无一人报名，这在几个月前是无法想象的。当时，很多意向客户会早早咨询并去现场看房、报名，做好准备坐等一场“恶战”。几个月前，热门房源动辄有五六十人报名，而现在即使是比较有独特优势的房源，如墅林苑、清水公寓、曙光之城等，也不过几个人报名。

三大原因共振

法拍房终于降温

对于眼下法拍房咨询报名人数显著减少，业内人士认为，这是多个原因共振形成的效果。

首先，对于很多资金实力相对不强的客户来说，之前因为杭州新房市场推盘少，房源紧俏，动不动需要全款和托关系，转而到法拍房里淘房。而这段时间，随着年底开盘高峰的到来，大量新盘集中开盘，其中不乏价格实惠的楼盘，很多客户被分化到新盘市场去了。

而对于法拍房市场上那些中高端房源来说，因为总价比较高，买得起这类房源的客户主要是生意人。这部分人群在年底往往会有资金周转紧张的情况，而目前随着信贷政策收紧，很多法拍房实际上已经不能贷款，需要一次性付款，因此这部分人群在现阶段会暂时退出法拍房市场。

对于一些冲着投资而来的限购客户来说，他们对市场是最敏感的。目前种种迹象显示杭州楼市进入了疲怠期，接下来很可能会出现调整，这个时候踩着高点杀入法拍房市场，其实风险还是比较大的，特别是一次性付款的话，财务成本并不低。