房贷对于我国居民而言，属于最大的家庭负债。

西南财经大学教授甘犁曾撰文表示，中国家庭出现了一个严重问题，即房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。

不过，第一太平戴维斯世界研究部最新报告指出，许多发达经济体的担保贷款仍然很低，资产价值远超贷款水平。美国住宅房地产价值不到家庭负债水平的三倍。但中国住宅市场却拥有超过家庭负债总额八倍的资产作为担保。在该研究部调研的中国、美国、日本、英国、德国、法国以及意大利等国家中，中国住宅资产总值与家庭负债余额比值最高，为8.4。

安居客首席分析师张波也认为，中国楼市整体“黑天鹅”现象几率极低，但部分城市仍需警惕。相比海外市场，中国楼市的确安全不少，首先体现在楼市出现泡沫破裂的可能性极小。这并非指目前房价不高，而是由于中国楼市在调控中执行了更为严格的信贷政策。

降杠杆成效明显

恰如张波所言，自2016年开始，各地不但在限购、限售方面频繁加码，贷款要求也更为严格。二套房高首付加之利率上调，及对首付贷等现象大力打击，导致楼市成交量大幅下跌。与此同时，建立健全长效机制已经为楼市的长期发展定调，加之短期强化楼市调控措施亦不会放松，楼市出现大幅波动的可能性较小。

根据央行历年公布的数据，2017年房贷涨幅明显放缓，调控降杠杆效果明显。2016年住户部门贷款增加6.33万亿元，其中，中长期贷款增加5.68万亿元。2017年人民币贷款增加13.53万亿元，同比多增8782亿元;住户部门贷款增加7.13万亿元，其中，中长期贷款增加5.3万亿元。

重点调控城市的效果更为显著。以北京为例，央行营管部1月17日发布的《2017年北京市货币信贷统计数据报告》显示，北京地区房地产贷款增速回落至调控区间。全年个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重降至20.2%，较2016年40.3%的新增额占比下降20.1个百分点。

个人购房贷款月度新增额也呈不断下降趋势。2017年12月个人购房贷款新增额18.1亿元，为全年最低水平，比前11个月月均增量少104.5亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，从最近数年数据看，2017年北京二手房住宅成交大约在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%，这一成交量也是2015年来的最低值。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。与往年调控不一样的是，本轮以信贷收紧为代表的热点城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。房地产降杠杆政策已经全面落地。

我国楼市安全性很高

自从我国实行商品房制度以来，房地产业便与金融业紧密地结合在一起。而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，其变动更是会对楼市产生较显著影响。

易居研究院研究员赖勤表示，与历史相似时点对比，2017年房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥调控作用。预计2018年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。

不过，第一太平戴维斯世界研究部统计发现，中国楼市的安全性仍然很高。据悉，中国的高储蓄率(占可支配收入的36%)在房价上涨中所起的作用可能甚于债务。中国的国内储蓄机构有限，加上房产的保值性质，导致资本直接流向住房市场。

同时，中国家庭的负债率远低于全球其他地方。目前中国人均负债为2万美元，美国的人均负债高达14.53万美元，日本是13.4万美元。中国的家庭负债占GDP比例只有44%，美国的占比高达80%，世界发达经济体的平均水平是74%。

该研究部还提出，并非所有债务都与房地产泡沫和经济危机有关。自20世纪90年代初以来，日本的整体债务水平较高，但房地产价格处于缓慢紧缩走势。美国政府债务与GDP的比率较高并且仍在不断上升，但在巴塞尔协议IV等国际银行业监管规定收紧抵押贷款之后，家庭债务的增长得到了抑制。

因此结论是，贷款和房地产的未来格局可能会有别于以往，贷款和资产持有环境已经出现两极分化。发达经济体的年老一代持有大量房地产股权;而相同国家的年轻一代以及新兴经济体的人口尚未积累房地产资本，无担保债务也在增长。这种全球性现象或产生远甚于传统银行债务和以往房地产周期的深远影响。无担保信贷紧缩的影响可能与典型的银行业危机一样激烈，尤其是在导致消费者信心下降、消费者支出停滞的情况下。此时，银行收回抵押、强制拍卖资产的可能性很小，不会导致价格下跌。但另一方面，投资活动缺乏或租金鲜有上涨，又导致资产价格上涨乏力。在这些情况下，房地产市场没有崩溃，而是停滞发展。

本报记者王营北京报道

(编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com)

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