上海市浦东新区惠南镇，原属江苏省苏州专区所辖，于1958年11月后划入上海市。

数位老上海人回忆起惠南，无一例外地用到这样一个词：乡村小镇。

而60年后，房地产行业发展迅猛，这个沪上乡村小镇也摇身一变，成为寸土寸金之地。目前，惠南新楼盘的均价已超每平方米3万元。

然而，《国际金融报》记者查阅“网上房地产”(上海市房地产交易中心主办官方服务网站)发现，在上海楼市严格限售限购的调控背景下，远洋地产在惠南镇的楼盘远洋四季华庭却集中出现了119套房屋撤销合同。不仅如此，这119次合同撤销中，有92次发生在最近一个月。

《国际金融报》记者向数位地产业内人士咨询并致电上海房地产交易中心确认，“合同撤销”即为“退房”。

这不禁令人疑惑，远洋四季华庭所交付房屋出于何种缘由，致使“被退房数量”在一个月之内高达92套?

“高退风波”

据了解，远洋四季华庭由上海远汇置业有限公司开发，共有三期，最早一期的开盘时间为2015年10月24日。

远洋集团控股有限公司2016年报显示，上海远汇置业有限公司为远洋集团的附属公司。

网上房地产数据显示，截至1月26日，远洋四季华庭(又称：远洋万和四季)共产生119套房屋撤销合同。

而与远洋四季华庭同处惠南板块的宣桥枫庭、海曲雅苑、民乐城康苑等楼盘，“合同撤销总次数”一栏均显示为“0”。

《国际金融报》记者调查发现，远洋四季华庭“高退房量”的根源在于其所建一期房屋曾批量出售给一家公司，总数量近160套。

该楼盘销售人员孙笑(化名)告诉《国际金融报》记者，远洋四季华庭的“合同撤销总次数”之所以在近一个月内有异常波动，是因为该盘曾有近160套房屋于2015年整售给了一家公司，而这家公司在今年年初更名了。

“一期我们有整售的，整售给了一家公司，这家公司一口气买了近160套。但是以公司名义买房的话，无法贷款，只能全款购房。因此这家公司在2016年年底前，就已经把全部的购房款打入我们账户了。但是在今年(2018年)，这家公司名称发生了变更。因此它以前那个公司名不能用了，我们只能把原先的合同撤销，再(在新合同上)写上它现在的新名字。”孙笑如是解释。

《国际金融报》记者试图询问该公司的名称，孙笑欲言又止，只是透露可能是浙江省杭州市的一家贸易公司。

值得注意的是，致使远洋配合该公司进行房屋合同的撤销还有另一层原因，即这家公司自付款后，并未办理房产证。

“房产证是需要公司集体去办的，但是这家公司没有办，事实上我们一期的产证早就下来了。”孙笑透露。

而对于《国际金融报》记者抛出的“为何该家公司不办理房产证”以及“该公司买百套住房的用途”等问题，孙笑避而不谈。

玄机暗藏？

远洋四季华庭一期到底有多少套房屋为整售?整售的对象是否为孙笑所透露的杭州贸易公司?

针对上述问题，远洋集团有关方面并未直接回复《国际金融报》记者，而仅表示，项目一直以来，均遵守市场秩序、遵守相关规定、依法合规开展销售工作。

一家公司一次性购买百余套住房目的何在?地产公司又为何乐意整售?

多位地产业内人士对记者表示，这家公司有可能是将房子先买过去“养”一段时间，以待合适时机，再以二手房的形式出手。同时对于远洋集团来说，一次性卖出百余套住房迅速回笼资金，更是求之不得。

“目前在上海，很多开发商在是否拿预售证一事上陷入‘两难’境地。选择拿预售证，很有可能因为‘限价令’原因导致开盘价格达不到预期;而选择撑过‘限价期’不拿预售证，又会背负着资金回笼的压力。”一位不愿具名的地产业分析师对《国际金融报》记者表示：“上海限价效果较为明显，部分地区已出现新房价格低于二手房价格的现象。”

网上房地产数据显示，远洋四季华庭于2017年9月24日(浦东新区房管(2017)预字号000000151号)开盘项目的备案价范围为每平方米2.7万至3.5万元。

而链家网站数据显示，上海浦东惠南板块在售二手房均价为每平方米2.7万至3.8万元。

从以上数据可以看出，远洋四季华庭2017年开盘的项目售价不算高。

一位律师对《国际金融报》记者表示：“个人购房后进行投资转让，若持有年限不满5年，转让时需要缴纳5.6%的营业税和附加。相比之下，公司持有的房产在转让时只要没有差价，比如300万购入、300万卖出，不需要缴纳营业税及土地增值税。”

同等价格买进卖出，那该公司如何通过转手房产获取投资增值?

上述律师表示，一般情况下，双方会签一份抽屉协议，即真正成交的价格是存在溢价的，只不过溢价部分为私下转让，主要目的是规避土地增值税。

并无优势

以公司名义该如何买房?与个人买房相比，以公司名义买房有何利弊?

《国际金融报》记者从税务部门、二手房中介以及资深房产律师处了解到，如果缺乏购房资格，以公司名义买房虽然可以绕开限购政策，但在贷款、持有成本以及再转让等方面，相较于个人购房并不具备突出优势。

首先，只有具有中国法人资格的公司，且在购买房屋类型和套数上才不受限制。注册在境外的公司并无在上海购房的资格，即使在上海有办事处，也只能以办事处的名义购买一套非住宅。

看中房子后，以公司名义购房还存在一个无法按揭的问题。有房产中介负责人对记者表示，对于以公司名义购房须承担的一次性付款的资金压力，可以通过两个步骤予以解决。首先，实行分期付款政策，在签约时只需支付50%的房款，剩余房款可选择在半年至一年内付清;其次，房产证办理完毕后，用房产进行抵押贷款。

在房屋持有阶段，公司产权的房屋持有成本较高。“个人持有房屋无须缴纳房产税，而公司持有的房屋须缴纳房产税、营业税、所得税，且持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂。”一位中介机构负责人对记者表示。

最重要的一点是，公司产权下的房屋转让到个人名下会产生高昂的费用。

前述律师给出的解决办法是，以住房购入价转让便可规避营业税及土地增值税，然后交易双方再私下协商。

除此之外，公司产权的房屋还可以通过股权转让方式进行转让，也不需要经过交易中心。“但这种方式只是变更股权及实际控制人，所以公司名下最好无其他不动产以及资产。”前述律师补充说。

所以，多位业内人士认为，是以公司名义买房还是以个人名义买房，首先要核算成本，再考虑后续问题。