在北京已开通地铁的近郊区域，房山楼市的价格一直处在洼地。2017年，房山商品住宅成交均价为35686元/平方米，远低于它的邻居门头沟、丰台和大兴。虽然成交均价不高，但房山楼市的竞争一直很激烈，据不完全统计，目前房山楼市有近30个在售或待售项目，而两个限价商品房旭辉城与金樾和著也即将在近期加入战局，打响限价商品房销售的第一炮。房山，价格洼地的地位还会保持多久?会不会变得让刚需“高攀不起”?对此，业内人士都给出了否定的回答，在未来相当长的一段时间里，房山仍会是承接刚需的主要区域。

2017成交不温不火 改善盘唱主角

房山成为楼市的焦点始于2009年，那一年，万科、北京城建、首创等品牌房企相继在万科长阳拿地，一个以前除当地人几乎无人知晓的板块，因为楼市而火了起来。

随后几年，房山一直是北京楼市刚需的主要承载地之一，长阳、良乡、阎村、窦店等板块轮番上演好戏，房山也频频登上北京楼市的头条。2016年，房山全年普通住宅成交7120套，位居环城六区(房山区、门头沟区、大兴区、通州区、昌平区和顺义区)第一位。

不过，2017年房山楼市在北京楼市的表现则略显惨淡。虽然2017年北京楼市住宅成交套数总体下跌43%，但房山2017年的成交量不到2016年全年的1/3。据北京市住建委数据统计，2017年，房山区商品住宅成交2018套，成交面积26.97万㎡，成交均价35686元/㎡，成交金额96.25亿元。

2018套的成绩，在环城六区中仅超过了门头沟，成交总额位列最后一名，而在成交价上，房山也处于各区的后几位。

在成交排行榜上，2017年房山也一改曾经刚需盘主导的局面，位居前列的基本都是改善盘，第一、二位分别被中粮京西祥云和北京城建国誉府拿下，并且成交金额和成交套数均遥遥领先。全年签约16.35亿元的中粮京西祥云，主力户型为125-140平方米大三居四居产品，配备了五大绿色科技系统及双儿童房设置，同时引入了移动大悦城，所有的配置都瞄向改善型的购房群体。另一成交量较高的北京城建国誉府，户型设计则更大，主要户型为143-219平方米的低密度大平层改善户型，基本与刚需无缘。

亚豪机构市场总监郭毅指出，房山已经逐渐摆脱了过去纯刚需板块的标签，板块的属性在逐步向改善型区域升级过渡，房山项目整体的品质、面积都在朝改善型项目转移，部分还瞄准了终极改善型的人群，产品力也在逐步提升。

刚需选择空间大 低置业门槛有一定吸引力

虽然2017年房山的供应主要以改善盘为主，但对于本就居住在房山，想要在本区域内升级改善的购房人来说，选择并不多。尤其是最早发展的长阳板块，大部分小区最初销售时都以小户型为主，想在本小区置换一套大户型并不容易，而长阳近几年新增供应也有限。

反观刚需，2018年在房山仍有不少选择。最值得注意的是，北京首批限价商品房2018年或将在房山首次入市销售。由旭辉集团开发的旭辉城及中海、首开、保利、龙湖四家品牌开发商联合开发的金樾和著都有望在近期开盘销售。

作为北京首批限价商品房，这两个项目在土地出让时就已经对户型和销售价格进行了限制，最高均价限制均为38994元/平方米，同时90平米以下户型不得少于70%。

以两个项目都有的89平方米三居户型为例，以限制均价计算总价约为350万元，这一价格基本已是刚需入手商品房的最低门槛。为了吸引购房人，两个项目也是拿出了看家本领。同样是89平方米，同样的三室两厅一厨一卫，二者还是做出了一些自己的特点。旭辉城户型方正，空间利用率很高，书房面积约7.8平方米。而金樾和著则在客厅面宽上下足了功夫，在紧凑型小三居里客厅面宽做到了3.9米。除了户型之外，这两个项目在社区打造上也将开发商的优势融入其中。旭辉城与清华设计院合作打造乐活型社区，中心区设置10000平方米的共享绿地，环绕景观设计400米塑胶跑道，贴合业主跑步需求。中央景观区内有5大主题空间，景观客厅、休闲茶座均有木板铺设，把会客空间从室内引向室外。根绝年龄层有规划长者空间、儿童乐园，满足全年龄段业主休闲需求。

郭毅表示，这两个限房价商品房，对刚需人群来说是个利好，是一个以低总价置业的好机会。

除了目前推出的这两个项目外，房山目前还有三个共有产权地块等待入市申购，分别位于韩村河、良乡和阎村，最低价格为15000元/平方米。在限价商品房方面，除了即将入市的旭辉城和金樾和著外，还有四宗限价商品房等待入市，分别是众美的西潞街道地块，国开、万科、首开、龙湖青龙湖地块，万科、平安周口店地块及中海西潞街道地块，最低限价近23556元/平方米，最高为42879元/平方米。可以说，未来刚需在房山楼市的选择空间比较充分，而且多为品牌开发商共同打造。

区域未来价值可期 短期内销售并不乐观

虽然楼市目前不温不火，但房山区域的发展有目共睹。这其中最突出的就是交通的变化。2010年底，地铁房山线开通运营，后续又实现了和9号线在郭公庄站同站台换乘，一直困扰房山发展的交通问题得以大大改善。2017年底，燕房线开通运营，燕房线全线设置9座车站，全程需25分钟左右，乘客可在阎村东站与房山线进行换乘，从燕山站到市区仅需一个小时。

在配套上，房山也有了突飞猛进的变化，尤其是长阳商圈，汇集了多个大型购物中心，首创奥特莱斯、长阳万科FUN MIX半岛广场、华冠购物中心等商业配套，可以满足大部分生活购物需要。

郭毅指出，房山之前一直是北京楼市的一个价格洼地。但是从房山最近这几年这种发展来看，还是能看到一个很好的发展势头。一是轨道交通的建设。九号线、房山线、燕房线的开通解决了房山整体的一个出行问题。再有就是房山本身生活和生活相关一些配套资源的打造。高教园区整个教育板块的支撑以及首创奥莱这类消费场所，还有武警总医院签约房山这样的一系列利好的消息。为房山从生活宜居性的角度上给予很大的提升。第三就是很多品牌房企进入房山给房山打造了很多好的产品。总体上看，这个区域的板块还是具备比较高的性价比。

郭毅提到现在房山面临的问题，其实就是房山自身缺少一个内核驱动的发展，所以区域价格没有得到很好提升。但随着北京市新总规的提出，以及城市核心区资源的分流和外溢，房山也能从中获取到一定利益，未来总体的发展还是值得期待的。

在这个板块的整体的价值，包括配套、产品、定位都在不断提升的过程中去购买房山的住宅产品，对于刚需人群来说，一方面可以随着这个区域的发展享受到生活上不断便利的一个过程，另外一方面，随着区域产品整体升级也能够为自身的这个住宅项目带来一定的升值空间。

虽然未来可期，但从短期看，对于房山刚需项目的销售，有业内人士表示并不乐观。该业内人士指出，房山限价商品房也面临比较大的去化压力。首先体量比较大，一个项目有上千套房，在北京限购限贷非常严格的情况下，刚需人群数量有限。另外，房山现在早就不是购房人关注的重心，意向购房的刚需就更加有限。另外，从目前入市的两个项目看，距地铁都有一段距离，对于刚需购房人来讲，吸引力要弱一些。另外4万元/平方米的价格可能相对其他商品房项目比较低，但和当地二手房相比，则竞争力就弱了一些。

另外，部分限价商品房在出让时还有五年不能入市交易的规定，这对刚需也是个不小的影响。对于刚需来说，肯定要考虑升级置业的问题，或许三到五年就会面临家庭结构的改变和升级，五年禁售的规定相当于把自己的资产锁定住了。而且五年之后，北京二手房市场可能会出现一大批中小户型的房源供应，届时对于市场价格也是比较大的冲击，将一定程度影响到这类产品的增值空间。这些对于购房人心理都是不小的影响。 文/门庭婷