长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为长租公寓行业的主力军。长租公寓业内称为“5+1”市场格局，“5”就是上述5个行业参与主体，“1”就是指国家队的主力军。

长租公寓的“玩家们”，正打算从风口期中挖掘商机。但在长租公寓市场快速发展的当下，其中一些“玩家”仍然比较浮躁，出现了“浮夸风”，甚至出现了虚报规模、业绩等情况。在此，笔者进行了一些梳理，希望长租公寓行业及相关市场参与主体能够正确评价自己，引导行业良性发展。

“假大空”之一：

市场空间没那么大，数据有点自娱自乐

有机构报告预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿人;到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，甚至有的机构预测未来10年租赁市场规模将达到4万亿元。看了这些自娱自乐的预测数据，貌似长租公寓行业空间很大。暂且不管这些数据预测的依据和过程是否合理，从结果来看，不够合理，也没有这么多市场空间。

笔者认为，市场化的租赁住房本质在于先租后买，租是先期人口导入策略，租了一段时间后，有了支付能力，自然会向购买住房迈进。按照中国人的传统观念，“安得广厦千万间”指的就是一个家庭要有自己的住房才会安居乐业。从这个角度来看，市场化的租赁住房更多的意义在于先租后买，买是安定的基础。因此，伴随着城镇化的进程和收入水平的提升，租赁住房的群体会不断转化到住房买卖市场，租赁市场的空间不会一直无限制放大到3万~4万亿元的规模。

“假大空”之二：

运营签约间数“浮夸风”，夸大运营规模

长租公寓“5+1”的市场格局来之不易，但各家企业为了争夺市场规模，使用的招数除了加大拓展与资本推动外，一些“挖空心思”的做法陆续出现。从运营或签约间数来看，主要表现为虚报数据的“浮夸风”问题。

比如，有家长租公寓企业对外宣称已经有10万间房源，但经过笔者调研数据核算，其运营的长租公寓2.5万~3万间，再加上签约未运营的2万多间，这家企业只有5万余间的总规模。甚至有的企业还制订了发展几百万间长租公寓的规模化目标。

另外，部分有买卖二手房背景的公司，分散式长租公寓运营签约间数动辄几十万间，数据确实很庞大，但经过笔者仔细了解，这些数据有很多水分。一般来讲，这些数据包括两部分：一部分是正式签约由二手房公寓板块业务运营的房间数据，这个数据应该算正常的签约运营数据;另外一部分是已经登记租房的房源，这些房源有可能同时在几家中介门店登记。这样的数据不能算，算了就有了水分。因为数据量大，并不是具体到某一家公司独家委托运营的房源，也有可能是不存在的虚假数据。

“假大空”之三：

运营签约间数“浮夸风”背后的资本诉求

除了上述运营签约间数“浮夸风”虚报运营规模之外，还有的企业甚至直接签“假合同”，这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。这种“假合同”分为两类：一是个别大公司与中小规模长租公寓签“假合同”，房价、数量算自己的，只需要交一部分“手续费”，其实，业务上一点关系都没有;二是直接签“假合同”，利用各种营销噱头和开发商项目签约。有的距离能够达到运营条件的时间还早，有的项目若好卖，开发商有可能不会考虑做长租公寓。

那么，为什么出现个别公司运营签约间数“浮夸风”?制造这些虚假规模数据有什么好处?笔者认为，个别公司运营签约间数“浮夸风”背后的诉求主要有两点：一是市场占有率和品牌的诉求。简而言之，就是规模大了市场占有率高了，品牌影响力就有了，后期可以向更多相关合作方宣传，方便接下来业务规模的扩张。二是资本市场融资诉求，有的长租公寓企业估值是按照企业的签约间数来估的，也就是说，一个企业按间数来算，规模越大其估值也就越高，有了估值就可以融资，有了钱企业就有了规模。所以，企业为了增加估值会千方百计扩大规模，包括上述笔者提及的各类手段和措施。

(作者系同策研究院首席分析师，原标题：长租公寓风口期假大空现象背后的危机)