短短一周之内，天津最大的国有房企天房集团就接连遭受两次考验。

先是上周，中信信托披露称，其发起的“中信·天房2号贷款集合资金信托计划”(下称“天房2号”)可能存在违约风险。紧随其后的5月16日，天房集团旗下地产上市平台天房发展(5.590,-0.01,-0.18%)发布公告称收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函。

5月18日，中国房地产报记者从中信信托处获悉，天房集团已于到期日足额偿还贷款本息。这一天恰恰是“天房2号”到期兑付日。

虽然“天房2号”被证实已如期兑付，信托踩雷危机暂时解除，但天房集团的发展危机远未解除。上交所针对天房发展2017年年报中的负债和资金、经营情况两大方面共八个问题向其发来问询函，并要求在5月22日之前予以回复并披露。

中国房地产报记者梳理其近几年财务报表发现，除了负债高企、资金流动性差、还款压力大之外，天房发展近几年地产主营业务增长乏力，城市布局单一，新增获取土地较少，后续造血可能不足。

“天房2号”债务惊魂

天津国企最近的债务问题颇受关注。4月27日，中电投先融通过国通信托设立的两个资管计划出现违约，这两个资管计划正是天津市政建设集团为旗下市政开发公司进行担保融资。

正是这一违约引起了中信信托对“天房2号”的警惕。根据之前流传的“天房2号”第二次临时信息披露报告显示，“天房2号”于2017年5月18日成立，期限一年，截至公告日，天房2号已募集信托受益权本金合计5.5亿元。按照信托文件约定，天房集团应于2018年5月18日偿还2亿元贷款本金及相应利息。

中信信托5月10日披露称，鉴于天房集团近期债务到期较为集中，为确保偿债安全，我司立即就本信托计划到期情况与天房集团做了沟通，要求进一步明确具体还款安排。截至本公告日，天房集团尚未给出按时还款方案，向我司表达了希望协商解决还款压力的意愿。因此，中信信托在公告中警示投资者，天房集团可能会发生债务违约。

一时之间，天房集团成为舆论的焦点。

中国房地产报记者从知情人士处获得一份该信托计划的第三次临时信息披露公告，称中信信托已收到天房集团关于该信托计划还款安排的回复函。在该公告中，天房集团表示其是负责任的国有企业，信用良好，从未出现债务逾期或不良，针对该信托计划天房集团已初步制定了还款安排，将按照信托贷款合同的约定，按时兑付贷款本金及相应利息。

据中国房地产报记者从中信信托处获悉，中信信托已于5月18日足额收到天房集团应偿到期贷款本息，这意味“天房2号”已按时兑付，信托踩雷警报解除，天房集团有惊无险。

债台高筑 借新还旧

虽然此次信托计划并未发生违约，但也一定程度上反映市场对天房集团存在的债务风险已经变得风声鹤唳。

截至2018年1季度，天房集团负债合计293亿元，总资产约345亿元，资产负债率为84.93%。2017年上半年，其负债合计311.7亿元，资产合计366.4亿元，负债率85.07%。截至2017年末，天房集团的资产负债率在85%以上。

其中，天房发展的短期负债在2017年大幅增加。年报数据显示，截至2017年末，天房发展短期借款为5.95亿元，较期初增加104.52%，对此，天房发展方面指出短期借款增加的原因是2017年公司短期银行借款融资增加。

在天房集团的负债中，短期债务占了很大比重，而短期债务的目的就是用来增加资金流动性，或者说是增加企业变现能力，然而天房发展的流动比率不超过2，仅为1.74，速动比率也仅有0.26，这说明天房发展的短期资产变现能力较弱，资产流动性较差，短期偿债存在严重问题。

这一点也引发上交所的询问。在上交所发给天房发展关于2017年年报审核后的问询函中，上交所提出，天房发展一年内到期的银行借款及应付款项超过90亿元，但公司货币资金余额不足40亿元，要求其结合公司目前的融资和偿债能力补充披露公司是否存在偿债风险及流动性风险。

另外，天房发展的短债大都是借新补旧式。比如目前天房发行的债券中，基本每只债券都有一部分额度用来偿还金融机构借款。

在2017年报告期内，天房发展有5只证券处于发行期，共聚集资金净额超过63亿元，其中有超过30亿元的聚集资金用于偿还金融机构借款，占比近五成。这5只发行的证券中，“15天房债”与“16天房02”两只证券所聚集的资金净额基本全部用于偿还金融机构借款。

一位业内人士对此分析称，挖东墙补西墙的做法在房企中并不少见，甚至可以说是一种常态，因为房企大都资产负债率高企，并且呈逐年走高的趋势，再加上近期国内融资渠道收紧，所以房企就会利用各种方法更加积极的找钱。

上交所认为天房集团的偿债能力一定程度上依赖于融资能力，因为其2017年偿还债务支付52亿元，但其中取得的借款就有34亿元。

地产主业增长乏力

公开资料显示，房地产开发和销售依然是天房发展的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。此外，公司还经营物业管理、商业租赁以及重点建筑材料的销售。

近几年，天房发展的地产主业已经出现发展疲弱的迹象。2015年公司录得营业收入38亿元，2016年公司营业收入出现下降，虽然2017年公司营收大幅增长近80%至63.5亿元，但是房地产业务的毛利率却下降了10.39%。2015年和2016年公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润连续两年为负数，2017年才得以扭亏为盈。

2017年，天房发展新开工建设面积为7.3万平方米，同比减少91.67%;实现合同销售面积30.22万平方米，同比减少53.82%。从土地储备来看，其全年仅获取三幅土地，均位于天津，规划建筑面积为17.53万平方米。在2016年，其取得新增土地储备计容规划建筑面积为61.72万平方米。2017年新增土地储备同2016年相比减少71.6%，新增土地储备不足将会严重影响其后续发展。

从城市布局来看，天房集团的地产业务大多分布在天津，也有部分项目分布在苏州，而天津和苏州也正是此轮房地产调控的重点城市。

据天津市统计局数据显示，2017年天津市商品房销售面积为1482.12万平方米，同比下降45.3%;实现销售额2272.30亿元，同比下降34.7%。

苏州市场同样受到严格调控，从苏州市统计局公布数据来看，2017年苏州市商品房销售面积为1936.66万平方米，比上年下降22.3%，其中住宅销售面积1687.88万平方米，比上年下降25.3%。

市场的降温使得天房发展在商品房销售方面面临一定的挑战。从天房集团自身来讲，业务分布过于集中是其近几年地产业务整体乏力的重要原因。有业内专家指出，像天房发展这种项目集中在一两个城市的房企应适当做全国化布局，以对冲区域市场波动所带来的风险。