广州发布租赁新规 开发商“以租代售”无空子可钻
来源: 广州日报 发布时间:2019-07-11 10:05:22

日前,广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。通知指出:住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。

长租公寓通常一签就是3~8年,是否会因此“凉凉”呢?广东格林律师事务所律师杨金娜分析认为,适用该通知的三种租赁住房为自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房,其余出租住房都不受该通知的制约。开发商自持长租公寓套现或有难度。不过,“不宜”在法律上的理解是“不提倡,但并不禁止”。2017年4月万科在白云和黄埔首吃广州土拍“竞自持”的“螃蟹”,白云项目自持50%,黄埔项目自持55%,按开发进度,可能受到该通知的影响。

对发展商影响:

开发商“以租代售”无空子可钻

在采访中记者发现,个别长租公寓项目以“1字头”为宣传,暗示以售价的计价方式出租长租公寓。那么,《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》对开发商和租客来说,有怎样的影响呢?

地产人士分析认为,开发商自持长租公寓,因为不能进行分拆销售,沉淀资金较大和时间较长,一些开发商都希望通过“以租代售”签长租约,回收部分资金。但是这个通知已“封杀”了开发商可以钻的空子。

据了解,该通知的第四条款约定:地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”,载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的,自持租赁住房应整体转让,转让后自持租赁住房性质不变”。

通知的第11和第12条款则约束了开发商自持长租住房的出租和宣传。第11条款约定:住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。

第12条款约定:宣传推广及运营租赁住房项目时,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。第13条款则约定:本通知自印发之日起施行,有效期5年。

对长租公寓影响:不会对现有运营模式产生大的冲击

开发商自持土地,开发成长租公寓,这是楼市“租售并举”趋势之下涌现的新模式。不过,由于自持土地并开发涉及的周期较长,开发商的长租品牌或长租公寓运营公司常用的模式是与业主签长租约,一签3~8年,一次性向业主支付租金,以获得较有竞争力的租金,然后以市场价放租,赚取差价。

市场人士表示,即使是开发商最终希望以长租项目打包发行Reits债券(房地产信托融资),最基本都需要管理一定规模的长租公寓以及可以体现在财务报表的稳定租金收入,因此无论是自持还是“收屋”,都是扩大长租公寓规模的两个办法。

中原地产小北路二分行营业经理曾小利告诉记者,建行从去年开始开展存房业务,收进来的房屋通过第三方的长租管理机构进行放租,这个公司通过区域内的所有地产中介进行放租,而且支付的佣金高达一个月(市场行情是业主与租客各付半月佣),因此不少中介都热衷于帮长租公司寻找租客。“这种业务本身签下的长租房屋已经考虑到好租、易租的因素,如以单间、一房、两房为主,楼梯楼楼层不能太高,房屋状态较为新净,最好是电梯楼。”她分析道,长租机构以市场租价7折左右签下长租的房屋,再以市价折让两三百,低10%左右可以很快出租,降低空租期。业内人士认为,新规对于长租公寓运营的影响可能比较有限。

对小业主影响:有租客“尝鲜”要求“押一付一”

尽管政府部门出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,只是针对新增的租赁住房,对目前现存的出租盘源并无任何制约。但由于政府在该通知鼓励“押一付一”,记者通过多个中介了解到,市场上已有一些租客尝鲜,提出“押一付一”。

合富置业高级营业经理高伟亮表示,虽然有部分租客会有下调押金的要求,但是业主都不愿意,仍然会按照往常的“押二付一”来收取,而租客最后也接受了“押二付一”这个行规。

中原地产曾小利告诉记者,即使是在政府出台该通知前,在租赁盘源出租条件商议中,他们也遇到过租客提出“押一付一”,毕竟对一些职场新人来说,一下子掏出三个月租金“押二付一”有一定的压力。她表示,“有少部分业主比较好说话。”她两个月前曾经代理一单租赁交易,房东是名校博士后,出租的时候要求租客必须为具有本科或以上的学历,后来他们找到一个租客,这位租客刚好是博士后的校友,两个人一见如故,房东把月租3800元的楼梯楼两房单位下调到3200元出租给“小校友”,后来校友提出“押一付一”,房东也爽快答应了。

政府对新增租赁住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在实际的二手房租赁业务中,双方商定的租金支付方式通常实行按月支付,季付、半年付的方式都非常少有,一次性支付一年或以上的租金更是极为罕见。曾小利从业这么多年,在小北也是只遇到过一宗一次性支付5年租金的情况。一个家庭为了孩子在小北路附近读书而租下了一个楼梯楼低层三房单位,业主原本开价月租6000元,后来双方议价,业主愿意下调租金到5000元,且不要求按年递增租金,租客需要一次性支付五年的租金,这个租赁交易最终成交,租客一次性给业主打款30万元。(记者 李凤荷)

标签: 广州 租赁新规

猜你喜欢

买房的注意事项有哪些 买房子首付一般要交多少钱

购买房子不是一件简单的事情,需要注意的事项很多,具备相关知识才可以买到心仪的房子,避免不必要...更多

2022-01-18 16:49:40

苏州哪个区买房潜力大 苏州买房条件需要满足哪些

现在全国各地都在快速发展,其中苏州市的经济发展水平不断提高,于是就有越来越多的人准备在苏州买...更多

2021-12-13 16:01:25

买房为什么不买16层 买房应该买几楼?

不少人一辈子拼博就是为了买房,楼房根据地区和位置不同而价格不同,有些买房很忌讳,很多人都会选...更多

2021-12-06 15:51:38

买房首付不够怎么办 可以抵押旧房子吗?

买房可以说是很多家庭中最大的一笔开支,但大多数人为了减轻经济负担,都会选择去银行申请贷款买房...更多

2021-11-30 17:01:45

交首付后一般多久开始办理房贷 房贷的组成方式有

买房贷款已经成为人们最常见的一种购房方式,购房者要根据自己的情况去选择适合自己的贷款方式和还...更多

2021-11-30 16:16:34

深圳公共住房售价是多少 公共住房如何?

不少人都想要买到一套属于自己的房子,所以关于房价的信息需要了解清楚。一般房价会受到多种因素影...更多

2021-11-19 16:02:31

房贷月底放款什么时候还款 可以协商约定吗?

如果我们在买房的时候申请银行按揭,在提交所需资料证明给银行审核通过后就需要按月足额还款了,但...更多

2021-11-11 16:58:55

陕西榆林不少市民抢购商品房 究竟是怎么回事?

众所周知,推高房价的因素有很多,比如:流动人口、居民收入、货币供应等。但现在竟然煤价推高这个...更多

2021-11-08 20:03:17

申请房贷的难度越来越大 中介说房贷能批就一定能

由于房贷改革以后,申请房贷的难度越来越大,为了增加通过率,很多购房者都找中介帮忙办理房贷,而...更多

2021-11-08 16:51:42

房贷逾期被通知一次性结清可以协商吗 后果有哪些

很多人都在说,自己的房贷怎么样也不会逾期的,因为每个月都会按时去还款。但出现逾期的时候,后果...更多

2021-11-05 17:08:29