疫情之下美国房价涨出新高度 首次买房者比例出现负增长
来源:潇湘晨报 发布时间:2020-10-28 13:27:51

新冠疫情让美国的许多上班族窝在家中上班,各种房贷机构的广告也频繁出现在电视屏幕上。我印象最深的一句广告词就是“全家老小待在一起是一件幸福的事,如果一起待在更大的空间则是更为幸福”。

疫情之下,美国房产市场不仅没有歇菜,反而日益火爆。

卖一套房子只要三周

最新出炉的美国全国房地产中介协会数据显示,全美房产市场9月销量较去年同期增长了20%。其中,价值一百万美元以上的房产增长最快,销售量翻了一倍。价格中位数也创了历史新高,达到了近32万美元,比去年增长了4万美元。不仅价高的房子销量增长得快,价值25万美元到50万美元的房子销量跟去年同期相比增长了36%。

房地产火爆的原因何在?首先是此次疫情对中高收入的工薪阶层影响不大,因为这些人可以通过居家远程办公,收入并没有因疫情而减少。

其次,目前不断走低的贷款利率推高了房产的销售和房子的价格。当前,美国30年期的固定贷款利率不到3%,而五六年前这个利率超过4%。15年期的固定贷款利率现在更是低至2%左右。低房贷利率让有资金在手和信用度高的富裕阶层出手投资房产。随着市场对美元价值走低的预期,投资不动产也成了美国富裕阶层资产保值的最佳手段。

第三个原因则是市场供给减少,这尤其体现在市场上新房供给。疫情让许多房地产商停止了新房的开发建造,今年推出的新房较以往数年大幅减少,是1982年以来最少的一年。而9月的数据显示房子的平均销售周期只有21天,比去年同期减少了11天,创历史新低。有限的新房供给在旺盛的刚需之下显得捉襟见肘,不仅加快了房产的销售,而且和走低的房贷利率共同推高了房价。

房价激涨,加州忙改革

在房价持续攀升的局势下,加州作为经济大州,房价更是如坐上火箭一样,一个劲地往上蹿。加州政府为了维护弱势群体和打击投资客,最近颁布了房地产税的改革提案,并将在11月等待加州居民的公决。

在加州,房地产税一直是一个敏感的话题。加州年均房地产税收入高达650亿美元。这次新政提案的核心思想就是继续允许55岁以上的老人、重症残疾人以及受自然灾害影响的居民在加州购入新房时,享受原有老房子的地产税基和税率,同时可以从原先只享受一次变更为三次。此外,房子继承者必须在将房子作为其主要居住地的前提下,才可以继续继承原先的税基和税率,而以前并没有这个前提要求。

该提案一出,如同捅了马蜂窝。支持者认为该提案既保护了弱势群体,又能有效遏制投资买家家族成员同时享受继承、低税和出租赚钱。但是,反对者认为这一提案名义上是保护弱势群体,但其实是让目前拥有房产者,尤其是富人得以继续享受和积累更多的财富。而对于继承者而言,这一举措虽然打击了一些加州外地投资客的行为,但是对于比例更高的加州本地富人家族而言,他们的财富在继承时得以继续享受低税率。

举例而言,某位影星的父母数十年前在马里布海滩购买了一幢豪宅,该房产的地产税是根据当时购买的价格并参考年通胀率来征收。如果该房产被该影星或其子女继承和居住,即便该地产的市场价值已经上千万美元,其地产税依旧按照原税基征收,而非目前的市场价。因此,有电视广告讽刺,某明星继承马里布海滩千万豪宅所需缴纳的地产税,还没有购买价值数十万美元新房所缴纳的多。

首次买房者比例出现负增长

值得注意的是,火爆的房产市场背后存在着隐忧。

从经济学角度考量,健康的房价增长应该与收入的增长成正比。而如今的房价上升明显过快了。此外,另一个让人担心的是美国房产市场上首次买房个人或家庭的比例并不高,甚至出现了负增长。

一般而言,美国首次买房者比例在30%上下。但对于健康的房产市场而言,首次购房者的比例应该在35%到40%这个区间。然而,目前发展态势说明,房价已经偏离首次购房者的承受范围。这从另一方面说明了目前房产市场不仅是贫富进一步分化的结果,同时也进一步加剧社会上的贫富差距。

当然,随着房产商已经开始加快新房建设,相信在不远的将来,随着新房的大量上市,房价的上升趋势将会得到一定的抑制。

对于贫富分化问题,这是在过去三十年里不断积累和演变的。美国的各类工人人口在多年前约为4800万左右,但是这一总量在近几年不断萎缩。这一人口数量中约有一半为男性白人,他们大多数分布在决定美国政治版图的摇摆州,且在美国政治生活中非常活跃。正是由于这些人在美国政治中扮演了举足轻重的角色,美国社会在近几年趋向保守,并逐步放弃多边主义和全球化。

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